Quand signer un bail professionnel ?
Juridique | Octobre 2021
Quand signer un bail professionnel ?
Ce bail doit porter sur des locaux destinés uniquement à une activité professionnelle qui ne soit ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.
Il s’applique donc aux professions libérales (experts-comptables, architectes, avocats, médecins, dentistes, infirmières libérales, kiné, huissiers, notaires, etc.).
Le critère est que leurs revenus doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Quelles sont les règles applicables au bail professionnel ?
Ce bail est peu réglementé (comparé au bail commercial). En effet, il est soumis aux seules dispositions impératives des articles 57 A et 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (et pour le surplus aux dispositions du droit commun).
Ce qu’on doit retenir :
- La durée minimum
Le bail professionnel doit avoir une durée minimum de 6ans. Il peut être conclu pour une durée supérieure.
- Résiliation du preneur
Attention ! même si le bail professionnel est conclu pour au minimum pour 6 ans, le preneur peut à tout moment le résilier en respectant un délai de préavis de six mois par LRAR ou acte d’huissier.
- Résiliation du bailleur
En revanche, le bailleur, lui, ne peut résilier que pour la date de fin du bail, ou à la fin de son renouvellement.
- Renouvellement
A la date de fin prévue, le bail professionnel est reconduit tacitement pour la même durée (il n’est donc pas en tacite prolongation pour une durée indéterminée comme le bail commercial), sauf si l’une des parties a notifié son intention de le résilier.
Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le bail à son expiration, il doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.
Peut-on décider de conclure un bail commercial à la place du bail professionnel ?
Oui, le bailleur et le preneur professionnel peuvent décider de conclure un bail commercial en lieu et place du bail professionnel. Dans ce cas, ce choix doit être mentionné expressément dans le bail.
Attention le contraire n’est pas possible puisque le statut des Baux Commerciaux est d’ordre public => Si le preneur est un commerçant ou artisan, il est obligé de conclure un bail commercial, et ne peut choisir le bail professionnel.
Alors quels sont les avantages et inconvénients à conclure un bail professionnel ?
- Les avantages
Ce type de bail est peu réglementé, il est donc plus souple et laisse une grande liberté aux parties pour négocier les clauses. Par exemple : la loi Pinel ne s’applique pas, donc on peut prévoir de mettre les travaux 606 à la charge du preneur ou imposer au Preneur certaines charges. Bailleur et preneur doivent donc être particulièrement attentifs au moment de la négociation.
L’un des avantages pour le bailleur est qu’il ne doit aucune indemnité d’éviction s’il donne congé au preneur.
L’avantage pour le preneur est la grande liberté pour résilier le bail puisqu’il peut le faire à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.
- Les inconvénients
Le principal inconvénient pour le bailleur est que le bail est résiliable à tout moment par le preneur. Il offre donc peu de sécurité au propriétaire, par rapport au bail commercial où le preneur est au moins engagé pour 3 ans.
L’un des inconvénients pour le preneur est l’absence de droit à indemnité en cas de congé donné par le bailleur.