Loi PINEL et refonte des baux commerciaux : les détails de la loi

Les objectifs de cette loi sont clairement affichés :

• dynamiser les commerces de proximité, en rénovant le régime des baux commerciaux;
• favoriser la diversité des commerces dans les territoires, notamment les plus fragiles, en renforçant les leviers des pouvoirs publics et en modernisant l’urbanisme commercial;
• promouvoir la qualité et les savoir-faire de nos artisans, en clarifiant le statut des artisans;
• simplifier et harmoniser les régimes de l’entreprise individuelle, en créant un régime unique de la micro-entreprise et en facilitant l’accès à l’EIRL.

ADAPTATION DU REGIME DES BAUX COMMERCIAUX, PRINCIPALES DISPOSITIONS :

A. Limitation de la possibilité de conclure des baux commerciaux à durée ferme, sauf :

a) Les baux conclus pour une durée initiale de plus de 9 ans.

b) Les baux portants sur des locaux monovalents (construits en vue d’une seule utilisation).

c) Les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux.

d) Les baux portant sur des locaux de stockage (définition des locaux de stockage de la taxe annuelle en IDF – article 231 ter du code général des impôts).
 

B. Bail dérogatoire :

a) La durée maximale de 2 ans est portée à 3 ans.

b) A la fin du bail, délai d’un mois pour demander le départ du locataire avant l’application automatique du statut des baux commerciaux.
 

C. Convention d’occupation précaire :

Définition : elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.
 

D. Etat des lieux :

En cas de conclusion d’un bail commercial, d’un bail dérogatoire ou d'un bail professionnel, obligation d’établir un état des lieux contradictoire et amiable à l’entrée et la sortie des locaux, à défaut d’accord amiable, un état par huissier de justice pourra être demandé par la partie la plus diligente (partage des frais 50/50).
 

E. Charges, impôts, taxes et travaux (dispositions d’ordre public auxquelles il ne sera pas possible de déroger) :

a) Un décret d’application de la loi précisera les charges, impôts taxes et redevances qui en raison de leur nature ne pourront être imputées au preneur et les modalités d’informations au preneur.

b) Une annexe obligatoire à tout contrat de location mentionnera un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et comportera l’indication de leur répartition entre bailleur et preneur.

c) Le bailleur devra communiquer au preneur un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts, taxes et redevances dans un délai qui sera fixé par décret.

d) Le bailleur devra informer le preneur en cours de bail des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

e) Le bailleur devra informer le preneur lors de la conclusion du bail puis tous les 3 ans d’un état prévisionnel des travaux qu’ils comptent réaliser dans les trois années suivantes (avec budget prévisionnel) et un état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur dans les 3 années précédentes (en précisant le coût).

f) Dans un ensemble immobilier multi locataires :

• Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au preneur devra correspondre strictement au local loué et à la quote-part des parties communes nécessaires à son exploitation.
• Le bail devra préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents preneurs (la répartition devra être fonction de la surface exploitée).
• En cours de bail, le bailleur devra informer les preneurs de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les différents locataires.

F. Forme du congé :

Quelles que soient les stipulations du bail, les parties pourront au choix donner congé par lettre recommandée AR ou par acte extrajudiciaire (huissier), seules la demande de renouvellement du bail par le preneur et la réponse à cette demande devront être faites par huissier.
 

G. Déplafonnement du loyer :

Les cas de déplafonnement restent inchangés, cependant la variation de loyer résultant de ce déplafonnement sera limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, à l’exception des locaux construits en vue d'une seule utilisation, et à usage exclusif de bureaux, des baux de 9 ans prolongés tacitement au-delà de 12 ans.
 

H. Révision triennale du loyer :

La révision sera effective à compter de la demande en révision triennale (disposition d’ordre public) et les clauses dérogeant à ce principe seront privées d’effet.
 

I. Indexation :

L’ICC ne pourra plus être utilisé ni dans le calcul du plafonnement du loyer en cas de révision triennale ou de renouvellement du bail, ni dans le cas d'une clause d'échelle mobile. Les indices à prendre en compte sont désormais l'ILC ou l'ILAT selon l’activité du preneur.

J. Droit de préférence du preneur :

a) Instauration d’un droit de préférence au profit du preneur en cas de vente d’un local à usage commercial ou artisanal.

b) Droit non applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou de cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

c) Procédure : notification par le bailleur au preneur de la vente envisagée en indiquant le prix et ses conditions ; cette notification vaut offre de vente. Le preneur a un délai d’un mois pour accepter ou refuser l’offre et 2 mois en cas d’acceptation pour procéder à la vente effective (4 mois si obtention d’un prêt).
 

K. Clauses contraires aux dispositions d’ordre public des baux commerciaux :

Elles sont désormais considérées comme réputées non écrites (prescription trentenaire pour les actions contre ces clauses).
 

L. Cession de bail :

En cas de cession de bail avec clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci sera tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement par le cessionnaire dans le délai d’un mois, et la garantie est limitée à 3 ans à compter de la date de cession du bail.
 

M. Application du statut des baux commerciaux à tous les étrangers
 

N. Application de la loi dans le temps :

La loi s’applique à compter de sa promulgation, soit le 19 juin 2014, sauf pour les dispositions suivantes :

• Modifications de l'article L145-5, notamment allongement à 3 ans de la durée du bail dérogatoire, et mise en place de l'obligation d'établir un état des lieux (entrée et sortie)
• Modifications des articles L145-34 et 38 portant sur les modalités de révision du loyer, avec notamment la suppression de la référence à l'indice INSEE du coût de la construction
• Création d'un article L145-40-2 sur les charges, impôts, taxes et redevances
  => qui seront applicables aux baux signés à compter du 1er septembre 2014 (ce qui exclut les baux en cours)

• Mise en place d'un droit de préférence au profit du preneur en cas de vente du local objet du bail
  => qui sera applicable aux baux signés à compter du 19 décembre 2014 (ce qui exclut les baux en cours)

Toutes les autres dispositions de la loi sont d'application immédiate.