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Quelles sont les principales conséquences du Grenelle 2 de l'Environnement sur les locations en immobilier d'entreprise ?

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Trois articles de la loi impactent directement les rapports preneur / bailleur :
 
L’article 1 rend obligatoire le diagnostique de performance énergétique (DPE). Ce dernier doit être joint aux fins d’information à tout contrat de location lors de sa conclusion. Seules exceptions : les baux ruraux et les contrats de location saisonnière.
 
L’article 3 prévoit la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire (c'est-à-dire « non-résidentiels »), dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012. L’objectif de réduction de la consommation énergétique fixé par le Grenelle 1 est de 38 %.

Un décret d’application publié au JO du 10 mai 2017 fixe une obligation de baisse de 60 % de consommation d’énergie dans les bâtiments existants à usage tertiaire, d’ici 2050.

Le même décret fixe les modalités d’application de l’obligation d’économie d’énergie pour les bâtiments existants pour atteindre une réduction de 25 % des consommations du bâtiment à horizon 2020 en fonction de la consommation de référence et de 40 % d’ici à 2030.

Pour établir le calcul de cette réduction de la consommation énergétique, le texte stipule qu'il sera pris en compte la consommation énergétique de référence sauf dans le cas où des travaux de rénovation énergétique auraient été faits depuis le 1er janvier 2006. Dans ce cas, ce sera la dernière consommation d'énergie connue avant ces travaux qui sera prise en compte pour le calcul.

Cette réglementation s'applique à tous les bâtiments ou parties de bâtiments existants appartenant à un propriétaire unique, à usage de bureaux, d'hôtels, de commerces, d'enseignement et les bâtiments administratifs, regroupant des locaux d'une surface supérieure ou égale à 2.000 m² de surface utile.

Le décret précise que les occupants d'un immeuble de bureaux devront accompagner les personnels à utiliser les équipements mis à leur disposition pour diminuer les consommations d'énergie.

Par ailleurs, une étude énergétique devra être réalisée afin de proposer les travaux d'économie d'énergie et établir des recommandations "hiérarchisées selon leur temps de retour sur investissement". Plusieurs scénarios seront alors proposés pour permettre de diminuer jusqu'à 40% la consommation de référence d'ici 2030. L'objectif de cette étude énergétique est de prendre en compte l'état initial du bâtiment et d'évaluer les objectifs à atteindre.

Ce texte précise également les modalités du suivi de ces objectifs. Les propriétaires occupants ou les bailleurs et les preneurs concomitamment devront transmettent certains éléments (précisé dans l'article R.*131-46 du décret) à un organisme désigné par le ministre en charge de la construction.

Art. R.* 131-46. – Selon les modalités et les formats électroniques, les propriétaires occupants ou, dans le cas des locaux pris à bail, les bailleurs et les preneurs concomitamment, dans le respect des responsabilités et des obligations de chacun, transmettent les éléments suivants à un organisme désigné par le ministre en charge de la construction: – avant le 1er juillet 2017, les rapports d’études énergétiques conformes aux dispositions de l’article R. 131-42 , et le plan d’actions visés au I de l’article R. 131-44 et, le cas échéant, le nouveau plan d’action et le nouvel objectif de consommation énergétique, déterminés conformément à l’article R. 131-45; – avant le 1er juillet de chaque année civile à compter de l’année 2018, et une fois par an, les consommations énergétiques de l’année civile précédente par type d’énergie exprimées en kWh et en kWh/m2; – avant le 1er juillet 2020, un bilan complet sur les travaux menées et les économies d’énergie réalisées. Les propriétaires occupants ou, dans le cas des locaux pris à bail, les bailleurs et les preneurs, conservent ces éléments pendant une durée minimale de dix années.

L’article 8 prévoit l’obligation de joindre une annexe environnementale pour tous les baux portant sur des bureaux et des commerces de plus de 2 000 m², à compter du 1er janvier 2012 pour tous les nouveaux baux et au plus tard le 13 juillet 2013 pour les baux en cours.

Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale est mentionné à L.125-9 du Code de l'Environnement, et détaillé dans les articles R.137-1 à R.137-3 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Ces nouvelles obligations pesant sur l’immobilier tertiaire font apparaître la nécessité d’intégrer ces évolutions dans les baux.

Dans la pratique, il s’agit d’adapter les baux à ces nouvelles obligations, d’y inclure de nouvelles clauses régissant les rapports bailleur / preneur et d’introduite des objectifs de réduction de la consommation énergétique des bâtiments :

  • par la mise en place de nouvelles modalités de gestion, la rationalisation de l’utilisation des lieux loués par les preneurs et leurs salariés,
  • par la réalisation de travaux d’amélioration de performance énergétique.
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