DECRET TERTIAIRE & DECRET BACS : transformer la contrainte réglementaire en avantage concurrentiel
Advenis Real Estate Solutions | Avril 2026
La transition énergétique du parc immobilier tertiaire n’est plus un horizon lointain. Elle est en cours, elle est mesurée, et elle commence à peser concrètement sur la valeur des actifs. Pour les propriétaires et investisseurs, ignorer les échéances réglementaires, c’est prendre le risque d’une décote silencieuse. Les anticiper, c’est au contraire se positionner favorablement dans un marché de plus en plus sélectif.
CE QUE DISENT LES TEXTES
Le Décret Tertiaire (Dispositif Éco Énergie Tertiaire)
Le Décret Tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « Éco Énergie Tertiaire ») impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² une réduction progressive des consommations énergétiques :
– 40 % d’ici 2030
– 50 % d’ici 2040
– 60 % d’ici 2050
…par rapport à une année de référence choisie par l’assujetti, qui ne peut pas être antérieure à 2010.
Les données de consommation doivent être déclarées chaque année avant le 30 septembre sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.
Le Décret BACS (Building Automation & Control Systems)
Le Décret BACS (décret n° 2020-887, modifié par le décret n° 2023-259) impose l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle (GTB — Gestion Technique du Bâtiment) dans les bâtiments tertiaires équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation au-delà de certains seuils de puissance.
Calendrier d’application :
Type de bâtiment | Seuil de puissance | Échéance |
Existant | > 290 kW | 1er janvier 2025 (passé) |
Neuf (PC après avril 2024) | > 70 kW | 8 avril 2024 (passé) |
Existant | > 70 kW | 1er janvier 2030 * |
* À noter : l’échéance pour les bâtiments existants > 70 kW a été reportée de 2027 à 2030 par le décret du 26 décembre 2025, afin d’être alignée sur la Directive Européenne de Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD).
Ces deux textes ne s’adressent pas aux mêmes enjeux techniques, mais ils convergent vers un même objectif : des bâtiments pilotés, mesurés et performants.
POURQUOI C'EST UNE OPPORTUNITE, PAS SEULEMENT UNE OBLIGATION
Valorisation de l’actif
Un immeuble conforme, doté d’une étiquette énergétique solide et d’un système de gestion technique performant, se distingue sur un marché où l’obsolescence énergétique devient un critère d’arbitrage. Les investisseurs institutionnels, les SCPI et les foncières intègrent désormais les critères ESG dans leurs décisions d’acquisition. Un actif non conforme sera moins liquide, plus difficile à céder, et souvent bradé.
Attractivité locative renforcée
Les entreprises locataires sont elles-mêmes soumises à des engagements RSE et à des reportings extra-financiers. Elles recherchent activement des locaux alignés avec leurs propres objectifs de réduction carbone. En choisissant un bâtiment bien noté sur OPERAT, un locataire réduit son risque de sanctions financière et réputationnelle prévues dans le texte du décret si les objectifs de réduction des consommations ne sont pas atteints. Un bâtiment bien noté sur OPERAT devient un argument de commercialisation à part entière — et un facteur de fidélisation des locataires en place.
Réduction durable des charges
L’installation de systèmes BACS et l’optimisation des consommations se traduisent par une baisse mesurable des charges énergétiques. Dans un contexte de volatilité des prix de l’énergie, c’est un facteur de résilience réel, bénéfique à la fois pour le propriétaire et pour le locataire.
Protection contre l’obsolescence (« brown discount »)
Le « brown discount » — la décote appliquée aux actifs peu performants sur le plan énergétique — est une réalité croissante sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Anticiper la mise en conformité, c’est préserver la liquidité de l’actif et éviter de subir cette pénalité au moment d’une cession ou d’une renégociation de bail.
NOTRE ROLE EN TANT QUE CONSEIL
Chez Advenis Conseil & Transaction, nous intégrons ces enjeux réglementaires dans notre accompagnement quotidien. Lors de nos avis de valeur, de nos missions de commercialisation ou de nos conseils à la cession, la performance énergétique du bien est systématiquement analysée — parce qu’elle influence directement sa valeur de marché et sa capacité à trouver preneur dans de bonnes conditions.
Si vous êtes propriétaire d’un actif tertiaire, et que vous souhaitez faire le point sur votre situation au regard de ces obligations, nous sommes à votre disposition.
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